《民法典》关于“居住权”的规定，可以说是物权编最大的亮点。其新增居住权并设专章对居住权涉及的问题进行了明确规定，那么让我们一起看看居住权对房屋买卖、租赁有哪些影响？

王某有一套闲置的住房，为了帮助没有地方住的亲属，他到登记机构办理一个登记手续，为他的亲属设立居住权，此时房产证上依然是王某的名字，房子依然归王某所有，但王某的亲属拥有居住在这个房屋里的法律权利。这一居住权是专属于王某的亲属的，除非他们之间另有约定，其亲属不能把房子租给别人，在王某亲属去世后居住权也不能被他的继承人继承，他的子女配偶等这些继承人不能继续居住在这里，居住权会随着权利人的去世而不复存在。

居住权，指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。
设立居住权，需要两个条件：
1.双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限。
2.需要到房管局登记，没有登记，则不产生居住权。
《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
解读：该条款明确了居住权属于用益物权，其可基于合同而设立。
《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期限；(五)解决争议的方法。
解读：该条规定了居住权合同的书面形式及一般条款包括的内容，就居住权高效正确设立具有指导意义。上述条款并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。
《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
解读：该条款明确了居住权设立的无偿性原则及登记要件，并明确居住权自登记时设立。居住权应当是无偿设立的额，不能有偿，除非特别约定。一般来说，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，如果支付的话，就与租赁没有区别了。
请注意：“没有登记，则不产生居住权。那些设立了居住权的房屋，其自由处置是受到限制的，在房屋交易过程中可能会遇到一些法律障碍，即虽然交易的房屋可以办理不动产权证的过户登记，但新房东却不能赶走依合同约定，或者依遗嘱方式居住的居住权人。因此，购买二手房时，购房人在购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。
居住权
《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
解读：该条明确规定了居住权的人身属性，不可转让，不得继承，原则上也不得出租（另有约定时除外），系对居住权的一种限制。主要是针对公租房问题，如租住公租房后，租房人去世后，房屋不得转让他人。
注意：居住权与租房相比，比租房子更长久，双方可以对居住多久自由约定，可以是二十年、三十年甚至是五十年，而租房子在法律上最长只允许签订二十年的租赁合同；另外，设立居住权比租房子更稳定，因为在面对第三人侵权时，享有居住权能更好地保护自己的合法权益。
《民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
解读：该条与居住权设立不同，居住权的消灭虽然也要办理登记，但其消灭并非以注销登记时间为消灭时间，而是以期间届满或居住权人死亡为消灭时间。
《民法典》第三百七十一条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
解读：居住权一般基于合同而设立，对以非属合同的遗嘱方式设立的居住权，也适用上述规定。