随着人们旅游观念的转变，如今各式各样的特色“民宿”逐渐变得比旅馆更受游客们欢迎。随着而来的自然也是各色“网红”民宿的遍地开花，开在住宅小区的也是大有人在。

但在住宅区里经营民宿，却有可能会影响本小区居民的正常生活。那么，将民宿开在小区内的行为，是否合法呢？

案情：

张三、李四、王五系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦3至15楼为商业用房，16至35楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于22楼的住宅房屋租给了被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营“民宿”。

这样的改造为被告带来了经济效益，却对住在楼上楼下的张三、李四、王五等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。

无奈之下，张三、李四、王五只得向法院起诉要求被告停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。被告朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害原告的合法权益。
小区
法院判决：

最终，经法院审理认为，被告朱某、陈某将住宅用于经营用途，原告作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。即便被告的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。

故判决被告陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：被告朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

一、如何界定民宿和房屋出租？

民宿和房屋出租之间并没有性质上的区分。一般来说，要看房客住多长时间，如果是长期稳定居住（至少一个月以上），可以理解为出租。但是短租的话一般不会是1-2天那么短，而且是长期稳定地面向不特定的人群经营，这样的情况更多会被认定为旅馆业。
民宿和旅馆业的性质比较相近，根据《旅馆业治安管理办法》第四条规定：申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。

二、法律是如何规定的？

《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

这就意味着在小区内用民用住宅开民宿，遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。